Si estás viviendo en régimen de alquiler o eres inquilino de un local de negocio (régimen de arrendamiento) y sabes que el propietario de la vivienda o local arrendado quiere vender el inmueble, es conveniente que sepas que tienes derecho a ejercitar el derecho de Tanteo y Retracto de tal manera que cuando un propietario de una vivienda o local arrendado quiere enajenar el mismo la ley concede el derecho al inquilino de quedarse con el inmueble con preferencia a otros posibles compradores y con la mismas condiciones de venta y precio cierto en que la venta se haría con un tercero. El derecho de Tanteo y Retracto tienen la naturaleza de “derechos de adquisición preferente” y vienen regulados en la ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho de Tanteo 

El arrendatario tiene derecho a comprar, si lo desea, el inmueble que el propietario quiere vender a un tercero con preferencia a éste. Para ello, el propietario tiene la obligación de preavisar al arrendatario de su intención de vender el inmueble antes de formalizar la operación de compraventa. La comunicación debe efectuarse por medio fehaciente que deje constancia del contenido y fecha de la misma, así como de la fecha de recepción por el arrendatario. El medio que solemos utilizar en nuestro despacho es el burofax pues constituye prueba documental que, en caso de que hubiera discrepancias y hubiera que acudir a juicio, se admite en Derecho.

Una vez el arrendatario ha recibido la comunicación, dispone de un plazo de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a su recepción, para pronunciarse sobre la compraventa y decidir si quiere quedarse con la vivienda o local. En caso de que el propietario no hubiera cumplido con su obligación de comunicación previa al inquilino, éste ya dispone de las herramientas necesarias para ejercitar el derecho de Retracto y anular la compraventa efectuada en fraude de ley.

El derecho de Retracto

Una vez la compraventa se ha perfeccionado, el propietario debe comunicar fehacientemente al inquilino que la compraventa se ha producido mediante la entrega de la escritura o bien mediante el contrato de compraventa.

Es a partir de este momento cuando el inquilino tiene derecho a ejercitar el derecho de Retracto para el caso de que no hubiera recibido la comunicación previa por parte del propietario, que el propietario no hubiera cumplido con la obligación de comunicación o la misma no se haya efectuado correctamente, o para el caso de que el precio de compraventa hubiera sido inferior al indicado en aquélla. El Tanteo se ejercita con anterioridad a la formalización de la compraventa y el Retracto con posterioridad a dicha formalización.

En este momento el inquilino se subroga en la posición del adquirente y dispone igualmente de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el Retracto. Dicho plazo contará desde que ha recibido la comunicación de la formalización de la compraventa por parte del propietario, o si ésta no se ha producido, desde que tuviera conocimiento de la compraventa efectuada.

Excepción al Tanteo y al Retracto

Únicamente el inquilino no tendrá derecho a ejercitar el Tanteo y el Retracto en los casos en que un mismo comprador se quede con todos los inmuebles que conforman un edificio, o varios propietarios vendan a un mismo comprador todas las viviendas y locales que conforman un inmueble. Así mismo, el arrendatario no tendrá derecho a ejercitar estos derechos de adquisición preferente si así se pacta en el contrato de arrendamiento y el inquilino renuncia a ello. El inquilino sólo podrá renunciar a estos derechos de adquisición preferente en contratos de duración determinada superior a 5 años.

Luego también existen otras figuras más específicas como el Retracto Legal y Convencional que merecen un estudio aparte.

Como siempre venimos recordando en nuestro despacho, el paso primero a la hora de obligarse por medio de un contrato es asesorarse previamente con un Abogado. En nuestro despacho nos encargamos de la redacción de todo tipo de contratos, incluidos los de arrendamiento. Para más información, ponte en contacto con nosotros.