La acción de división de la cosa común viene regulada en nuestro Código Civil en su artículo 400 para el supuesto de tener un mismo bien inmueble varios propietarios, pues a ningún copropietario se le puede obligar a permanecer en situación de comunidad, pudiendo ejercitar esta acción o bien, pactar las condiciones del “pro indiviso” con un límite máximo de 10 años que pueden ser renovables. El caso más frecuente es el de los herederos que han heredado un mismo inmueble a través de una herencia o los cónyuges (también puede ser pareja de hecho) que quieren divorciarse y liquidar el “pro indiviso”. Para el caso de las herencias, en la gran mayoría de los casos, es necesario acudir a un abogado que podrá plantear la demanda de liquidación y reparto de la herencia en el caso de no haber aceptado todavía la herencia, generalmente, porque uno de los herederos lo obstaculiza, o hay que interponer la demanda de acción de división de la cosa común para el caso de haber aceptado cada uno de los herederos previamente la herencia.

En estos casos, existen dos opciones para liquidar este régimen de “pro indiviso” y ejercitar la “actio communi dividundo” o acción de división de cosa común y que cada comunero se adjudique el valor del bien o bienes inmuebles en función de su respectiva cuota de participación en base a su título de propiedad, y son:

1.- Que el bien se venda en pública subasta y que los comuneros se adjudiquen el valor de la venta del bien según su respectiva cuota de participación.

2.- Que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad del inmueble y abone al resto de los copropietarios su cuota de participación en base al valor del bien.

Así pues, para obtener los mejores resultados hay que ser conscientes de cada uno de los pasos a dar y que en nuestro despacho cumplimos con la mayor precisión jurídica, por ejemplo, en lo relativo a salvaguardar las costas procesales mediante el requerimiento previo a la demanda por medios fehacientes, que es fundamental para asegurar a nuestro cliente las costas del proceso judicial. Nosotros solemos efectuar la reclamación previa a la demanda por medio de burofax, pues consta el acuse de recibo y el contenido de la comunicación efectuada para, si es necesario, aportarlo al acto de juicio que se determine con posterioridad como prueba documental. El requerimiento previo efectuado por medio fehaciente es de suma importancia por cuanto ese trámite nos va a salvaguardar las costas procesales en caso de obtener una sentencia a nuestro favor. Las costas procesales son los gastos en concepto de honorarios de abogado y procurador (también pueden ser honorarios de peritos) en que ha tenido que incurrir el justiciable para acudir a juicio e interponer la demanda que abre la vía judicial. Los artículos 394 y 395 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil regulan el régimen relativo a la condena en costas.

Además de lo anterior, es necesario tener en consideración otras cuestiones, como son:

1.- El hecho de tener en cuenta que aunque se inste la acción de división de la cosa común, la hipoteca y otros gravámenes sobre el inmueble van a seguir vigentes y no se van a alterar, de acuerdo con los artículos 405 del Código Civil y 123 de la Ley Hipotecaria.

2.- El hecho de no contribuir a los gastos de la cosa común por parte de un comunero, no impide el ejercicio de la acción de división de la cosa común por el mismo.

3.- No siempre su puede llevar a cabo la división de la cosa común en varios supuestos como son las limitaciones que el testador ha dejado reflejadas en su testamento prohibiendo la división, o causas de indivisibilidad material aunque esto no es así literalmente por cuanto el comunero puede acudir a instar la división económica.

4.- Otra cuestión a tener en cuenta es que los procedimientos judiciales instados por esta “causa de pedir” se dividen en dos fases: la primera es la del procedimiento declarativo ordinario en la que el juez en el fallo de la sentencia simplemente declara la disolución del pro indiviso sin entrar en otras cuestiones sobre cómo o cuándo se ha de liquidar. La otra, es la de la ejecución de la sentencia en cuya fase es fundamental la negociación entre las partes para resolver estas cuestiones teniendo en cuenta que contamos con un plazo máximo de 5 años para ejecutar la sentencia.

Por tanto, si te encuentras en una situación como las descritas, quieres divorciarte y liquidar lo que tengáis en común, o bien has heredado un bien y compartes la propiedad con otros herederos, es conveniente que acudas a un Abogado para tramitar el asunto y solucionar el problema dada la continua situación de conflictos e intereses contrapuestos en estas situaciones. En nuestro despacho conseguiremos dar la mejor solución a tu asunto velando en todo momento por todos y cada uno de tus derechos. ¡¡Llámanos ya mismo!!